3.1.5 买房详细流程及贷款计算.md

买房流程

假期+请假回去，看了几个楼盘，销售普遍的说法是没有多的房子了，有的是 150 多平米和 170 多平米的；

买房前

• 1.查预售证，查开发商资料
• 问清楚房价，优惠，物业费，天然气费，水电费，公摊，车位，说车位是 108000； 公共停车位是免费停一小时，
• 问清楚房价贷款相关，首付比例，贷款金额年数，还有其他的费用燃气初装费，维修基金，契税，测绘税，抵押登记费，交易服务费
• 所以按照首付 30% 算起，手里预算要比自己的首付多两万或三万左右
• 卫生间不能正对着大门
• 房间里光线一定要好

房产销售常用的套路

• 刚开始去说房子不多（就给你一种心理暗示，房子你再不买就没有了）就剩一些不好卖的楼层，如 7 楼，8 楼 等不好卖的楼层；
• 再一次去说有个楼层是领导留给别人的（暗示你抓住机会，赶紧买下，不然别人就要定了），如果先付款就可以先给你；
• 第三次去说是还有其他的楼层；
• 如果确定购买了先签购房协议书（霸王条款：就是你交了定金（没有法律保障），不是订金，如果你反悔不买了定金是不退给你的，），如果确定买了就签了一份，
• 第二天打印好个人征信报告就去售楼部，把协议和定金收据交给售楼部，交完首付然后开房管局需要的收费收据，首付收据，燃气收据，
  接在就去银行签合同

每次签完合同或者协议，收据都拍照保存

需要的材料

全款就很好弄，主要是说贷款的（商业贷款）

• 身份证，户口簿原件
• 个人信用报告（去各地的中国人民银行查询打印明细版）
• 工资银行卡一年以内的流水（去各地银行查询打印）
• 个人收入证明（需要盖公司公章或财务章，如果异地回去了可以提取打印一份证明办好拿回家，不然还得邮寄）

由于在外地上班，异地公积金，本地买房销售说是公积金贷款可能很难办理，如果办理不下来就要全款

买房中，首付

• 由于假期或者周末，银行信贷可能不上班，只能工作日去办理
• 首付的时候说超过 30 万不好贷款
• 银行贷款： 半天流程合同签完，新房子里拍照备案，商品房买卖合同签完；
• 保存后收据

首付后

银行抵押贷款办理好，之后才签的《商品房买卖合同》，售楼部人会在本地的一个商品房备案系统中填写电子版合同，先打印一份草签合同，把信息对照一下，没问题就开始打印正式合同，最后签字按指纹；

• 回到公司让公司财务签字，盖章，邮寄个人收入证明；
• 开发商去做合同备案；（还没有去预告登记）
• 等待银行放款通知；

贷款： 等额本息和等额本金

1.等额本息: 一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。

每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，
即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，
还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小

• 计算

等额本息月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率^还款期数/[（1＋月利率）^还款期数-1]。

例如： 假如贷款: 29 0000 ，假如利率（指的年利率）: 6.37%, 假如还款期数： 240 个月

js 计算:   

每月还款额 = 290000*(0.0637/12)*Math.pow(1+(0.0637/12),240)/[Math.pow(1+(0.0637/12),240)-1] = 2140.0243730196403 元；

2.等额本金

可以逐月降低还款数额，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的月数额比等额本息大，因此还款压力大

• 计算

等额本金月还款额＝贷款本金/还款期数＋（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率。

例如： 假如贷款: 29 0000 ，假如利率（指的年利率）: 6.37%， 假如还款期数： 240 个月
贷款每月还本金： 290000/240 = 1208.33
贷款每月利息  ： （贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率

第一个月还款额 = 290000/240 + (290000-0)*(0.0637/12) = 2747.75
第二个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*1)*(0.0637/12) = 2741.33
第三个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*2)*(0.0637/12) = 2734.92

......

第二百三十九个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*238)*(0.0637/12) = 1221.16
第二百四十个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*239)*(0.0637/12) = 1214.75