20110203 任志强：中国的房地产没有泡沫（任志强 叶檀）.lrc

[00:12.23]枪三人
[00:13.47]行，咱们也来支恭喜发财，今天这个你们俩都跟财有关系
[00:20.15]叶美女，咱们把这个教主找来了，他
[00:23.67]是白兔教教主，因为他属
[00:25.79]兔的
[00:26.35]哎，真的，任总哎，你不但是来到我们节目，让我们节目具有了春晚的性质，对吗
[00:33.16]那你为什么不上春晚呢
[00:35.23]嗯，他们没人邀请我，这还
[00:38.07]他们怎么邀请我，看来
[00:40.39]他们眼光不如你没有
[00:41.91]不不
[00:42.43]不如我邀请我，我也得考虑考虑，还以为想邀请我就能上春晚
[00:49.35]对对对，唉，我们春晚了一下，咱们导演可以来看一看这个我们枪版的，你看春晚枪枪没有
[00:58.32]看到了，唉，你再看下个，哈哈，人家这个宋丹丹还说了，看着我不像江青
[01:05.45]哈哈哈哈哈，你，你什么时候把这弄上
[01:11.33]了
[01:11.49]丹丹的老公真的是做房地产的吗
[01:13.85]是，那为什么他就有点不太高兴
[01:18.39]他最主要他觉得那房地产那个产权不归他，哈哈哈，要是都产权归他了，他就高兴了
[01:27.34]那这个他倒是觉得做房地产商感觉还挺有职业自豪感的，对吗
[01:32.98]当然有自豪感了
[01:34.46]为什么
[01:35.58]这城市这么美，不都是我们弄的吗
[01:38.22]这城市这么难看，也是他们弄的
[01:40.02]所以宋丹丹说，求求你了
[01:42.42]但是刚才叶谈说，你还真是属兔的
[01:45.70]所以今年咱们真
[01:46.66]对了，这叫宏图大展，大家恭喜发财
[01:51.22]发大财，这恭喜发财呀，我说我们选这个主题，我觉得这真是中国人民最深切的愿望，我现在跟人拜年见面就是恭喜发财
[02:02.02]嗯，为什么我们就觉得只有财才靠得住呢
[02:05.96]因为男人女人全靠住，是人都靠不住，只有物质能靠得住，所以就恭喜发财
[02:12.44]我先祝你们恭喜发财
[02:15.24]历史上都是恭喜发财，都是公益，发财就是革命，以后就这个财就立不住脚了
[02:22.75]但是有财会被剥夺权利
[02:25.71]但是你说哈最会发财最会挣钱的
[02:28.07]他们说是犹太人，我那天看见一本书就分析说犹太人跟这个中国人很像，但是有一点不像，就这本书里讲说犹太人呐，这个只相就是不相信任何不动产，只相信动产
[02:44.39]你看犹太一般搞金融家族什么
[02:48.11]对，但是我就发现不同中国人很要这个不动产
[02:52.83]你说错
[02:53.27]了，为什么
[02:54.27]因为犹太人没有自己的ToB，或者说没有自己
[02:59.99]的国家，所以他就是想信
[03:01.79]也没有
[03:02.07]他现在没办法，中国人老说地大物博
[03:06.78]嗯，他有自己的土地
[03:08.42]嗯，所以过去中国人打仗不敛财，小先敛的是土地
[03:15.43]早期的历史战争中他大部分这样，就是我要这个攻城略地，这个非常重要
[03:22.47]到今天还是这样吗
[03:23.99]各地政府不都是攻城略地吗
[03:26.99]但是过去我就说你们房地产商，嗯，确实给人印象不好
[03:31.06]但是最近我是看了叶台写的一篇文章
[03:34.70]嗯，我真是学到了点东西
[03:37.26]原来说现在这个房子的价格之所以这么高，他算笔账我很模糊的记得
[03:44.14]嗯，少的说一半，多的甚至超过一半
[03:47.75]嗯，原来这个价钱都是政府，地方政府
[03:50.83]拿去的，那也叫财
[03:52.55]恭喜地方政府发大财
[03:54.91]唉，我就要说说啊，你们，你这个预计一下这个 2011 年，嗯，你们两位说说这个房子会怎么样
[04:03.75]只要政府想发财，房子还一样
[04:06.71]那叶檀说
[04:08.27]我觉得现在政府特别难，政府也不是一块铁板，有的政府想继续发财，有的觉得发的太多的有点后背后脊梁有点冷
[04:18.35]嗯，所以他就想抑制一下
[04:20.43]所以我想明年应该是二三线城市我已经不看好一线城市了，我看好周边的那些城市
[04:27.74]但是二三线城市现在不是下达这个限购令了吗
[04:31.10]嗯，对这事你这个怎么评价
[04:33.22]怎么讲
[04:34.08]就是他自己拿不出好的办法了，或者拿不出一个市场经济的办法来，就是说干脆一刀切，不让你买了
[04:42.80]本来应该是调节市场的供求关系，所以他把市场的供求关系不以增加供给为主，而是以限制需求为主来进行调控
[04:53.51]这很明显他没有其他的办法去解决供给问题
[04:58.05]他们现在说说是什么
[04:59.77]我那天听他们说郑州的房子都卖到 3 万多一平米
[05:04.41]很少几乎应该说大头还没有那么多
[05:07.53]是吗
[05:08.09]没有
[05:08.29]但是他现在说二三线城市不是限购吗
[05:10.93]限购不是列了一部分城市
[05:12.77]对，我怎么听说这限购令一出来就造成了没有列进去的，另外的一些二三线城市房价腾一下也上
[05:20.01]去了
[05:20.57]那就是说你把一部分货币资金转到了另外一个地方
[05:25.13]嗯，当你在一个地方去限制他，说他没地跑了，水就在这立个水坝，它就会流到另外一个地方去了
[05:33.58]他这很
[05:34.18]正常的，他有意识的创造这个饥饿恐慌，我这些就叫饥饿疗法
[05:39.62]你还记得咱们这个苹果，这个手机就饥饿疗法，对不对
[05:43.78]他一年就生产那么多，然后他说我不你，你要买你得排队，那我的价格就上去了
[05:50.74]我们现在也是的，都没到点子上，但任总也不对，待会批你，我们
[05:55.22]现在就批
[05:57.02]饥饿疗法是因为它是主动的垄断结果，如果它没有垄断条件，它没有办法形成饥饿
[06:04.49]尤其是政府，你看看各个地方，政府通常上半年都基本上不供地或者很少的地，按去年来说，大部分上半年到 6 月份为止只完成 30% 的工程量，对
[06:15.37]应该是50%，你
[06:16.69]只百分之 20% 30 就是让你饿着，让你渴着，所以下半年祭才能值钱，他是有意而为的东西
[06:26.13]所以你想看，第一他不供地，然后到下半年才供
[06:29.25]第二他告诉你，他说我告诉你我要限购，就告诉你房价得涨，要不然我限什么购啊
[06:34.63]对不对
[06:35.11]大家一紧张就去买
[06:36.39]还有一个有的地方说推房产税，推房产税你就推啊，他说存量不争，增量争，也就是说你以前买 10 套我不争你的房产税，现在你新买了，我就得争
[06:46.83]那搞的那些人紧张，我得赶紧把我赶紧买房
[06:51.50]你想想看，北京买车也这么回事，我得赶紧买，对不对
[06:55.82]我不买，我傻
[06:57.52]没错，所以这个是政府的问题，那个任总的问题刚好跟政府相反，他是他不给别人活路，知道吧
[07:04.92]对，就是他，我
[07:06.28]从来都是给别人活路，一点
[07:07.96]活路也不给别人
[07:09.04]他说你要真房产税了，他说你剥夺迷彩，然后你要这个，你要限制限购了，他说你是这个不，市场话饥饿聊话是我说的，我也批啊，我这个是跟你站在
[07:22.87]同一立场，闹了半天，你跟我站在一起
[07:24.83]那个，但是还有比如说他限制这个贷款什么的，这一点也不市场化就应该按照市场的规律来，那这样就没办法做
[07:34.13]我们说到
[07:35.09]这一块怎么没有办法做
[07:36.57]我就很奇怪，市场化有什么办法
[07:38.97]没有办法做
[07:39.77]市场化可以有很多很多办法
[07:41.81]你说
[07:42.13]把这个
[07:42.89]你比如说说限购的问题，对吧
[07:45.39]如果说限购车辆应该正确的理解，叫做我们尽可能的提高成本去减少车辆的拥有量
[07:51.99]嗯，但是你不一定非要用限购的办法
[07:55.47]上海为什么不用限高什么
[07:57.11]提高成本有很多种，提高成本不一定说对上海责任，一定要提高成本
[08:02.11]上海是
[08:02.51]牌照费
[08:03.35]很简单，你也可以提高违约成本了，凡是违约成本提高的时候，道路自然就畅通了
[08:09.96]比如说我们老窦说戒烟是把几盒变成了几只一根
[08:15.48]戒，而且是戒戒东西的，戒给人家任志强戒戒
[08:20.00]你
[08:20.32]看看香港那个电梯上写的，抽一根烟要罚 5000 块钱，所以它和贫富是没有关系的，它只是对加大了违约成本，就造成了大家必须得严格的遵守纪律，我不能违规，嗯，比如说闯红灯，嗯，不管是汽车、自行车、行人，你要大大提高了它的违规成本，道路乱停车，嗯，那就道路畅通多了，最少要提高 30% 以上的预约
[08:44.08]你成本
[08:45.00]所以这个是
[08:46.32]两回事
[08:46.92]他们现在算，当
[08:48.36]违约成本提高的时候，大家就可能把家把车买了，但是放在家里，嗯，对吧
[08:54.20]不需要你去就要停止他一天两天，但是你违约成本如果很低的话，那我宁愿开着车到处跑，反正违约
[09:01.12]成本咱们本来下一集是聊车的，看来咱们下一集就聊房子吧，哈哈哈，锵锵塞齐进行广告之后见
[09:15.09]教主
[09:15.77]教主，我说两句，哈哈哈哈，最近我跟你们这个房地产商学了好多知识啊，我跟你们说说我理解对不对
[09:24.65]你看最近的房地产的热门话题，一说今年房产税
[09:28.69]嗯，什么
[09:29.21]重庆要收，据说深圳要成为第三个
[09:31.73]嗯，收房产税的，但是后来人家经济学家讲了，说这个房产税并不能够说平抑房价
[09:39.50]嗯，房产税就是给地方政府来钱的，增加收入的
[09:43.62]嗯，那么增加收入就带来一个问题，说你收了，他们说美国收房产税，人家是用来 7 成，用来让这个社区的孩子义务教育什么的，搞这些，我们这个你收增加了收入，我们也不太知道你到底花在哪
[09:57.89]现在按现在的规定不一定能增加多少收入，因为它现在是个特别消费税的形式
[10:05.92]为什么叫特别
[10:06.76]就是因为现在已经预定要实行的房产税没有整个改变税筹结构，而是在某些特定的，对某些特定财产，比如说超过多少的或者拥有更多财产的部分熟，普通财产的部分不熟，它是更普惠制度的东西，所以他收不了多少税
[10:24.16]我们大概算算，按每年的这个超过他标准那部分计算的话，能收个三四十个亿的税，但是可能要花三四百亿的成本去蒸这三次
[10:35.01]使用他搜的时候还是有的时候，他会简单操作这个宝塔尖是对的，也就是说他如果是平均房价的 3- 4 倍，确实收不了多少，那很少的那一部分人在那浇水
[10:47.06]但是他那个交税的，像资金
[10:48.94]上海那个人均面积要超过 6070 的也同样没有多少不是，而且数量也很少
[10:54.46]而且在我们超过全国超过 100 平米的房子大概加起来不到20%
[10:59.52]不不，三六 18 的话他就得超过 150 平米的房子
[11:03.08]在香港大概超过 150 平米只有二点几，在北京也差不多也就是 2% 或者
[11:08.76]三点塌陷
[11:09.68]我跟你说，像北京这样的地方，他已经连什么什么山西什么县的公安局长在这都有几套了，他都是全国返航的人，到这来他有一
[11:18.76]没错，你没联网有什么用
[11:21.04]你说这个问题吧
[11:23.56]我就觉得你说第一个问题很清楚，现在不能让媒体把老百姓误导了，收房产税和房价没有任何关系
[11:31.05]我们 2003 年在国际国务院政府文件出台这个进行房产税的试点，或者当时叫物业税的试点的时候房价并不高，那时候他和房价是没有直接挂钩的，要出台这个它就是一个税制改革的问题
[11:44.81]我们不是这么多年那个税制改革没有进行，对你说单纯为了让政府多收税，本来也不应该是这样，他应该改革的这个税制关系就是把临时性的税收或者前期用土地出让金或者外高价地获取的税收变成一个可持续的引领性税收，再没有某些国家可能达到了仅仅100
[12:04.51]我们
[12:04.91]不能把让这个微佛教总把我们给绕糊涂了，他在让
[12:08.71]我们政府误导，也不能让任志强把老百姓
[12:10.75]对对，哈哈哈
[12:12.15]我不能说是误导
[12:14.27]他，那个房产税那个东西有用有没有用
[12:17.55]有的国家征收是有用，有的国家是没有用
[12:20.35]房产税是一个条件，但不是充分条件，它背后还需要很多个条件来配套
[12:26.74]的
[12:26.82]所以说按媒体说的就用这一个条件就是为了调控房价等等等，就是错了
[12:31.38]对对对，这事已经它变成一个综合性，老百姓
[12:34.02]清楚了，老百姓已经清楚了
[12:35.76]我现在觉得我作为老百姓我不清楚的是另一个很重要的事，你好
[12:40.35]几套房子，你怎么不
[12:41.55]我
[12:41.67]哪好几套房子你介绍
[12:42.95]我不是你
[12:44.03]自己有房子，然后还以你的名义给父母买房子，这不是都好几套吗
[12:48.95]两小时就得收费
[12:50.87]所以我反对收税
[12:52.63]对，我现在说这问题不是要平抑房价吗
[12:56.23]然后现在看不是北京也是限购，然后现在说二三线城市限购，后来人家讲了说目前
[13:02.63]只有 18 个城市
[13:03.47]跟本上是个热钱，就中国很多这个游资，很多这个钱没出去的问题，那么咱们过去知道就是投资在实业上面，这个没谱，对吧
[13:13.95]所以投在房地产，但是他们说这就像击鼓传花，你看这摁下什么葫芦浮起瓢，事实上你看到一直在涨涨涨，我想问的就是 2011 年甚至乃至于近几年，嗯，这玩意会不会是泡沫有破的一天呢
[13:33.67]还是说他就会一直这样涨下去吗
[13:36.59]他现在还没到有泡沫的时候
[13:38.87]唉，怎么有人是要房地产
[13:41.11]中国有泡沫已经是不看
[13:42.83]事实，肯定是有泡沫了，而且泡沫一定会破灭
[13:49.52]中国的房地产
[13:50.40]你看某
[13:50.92]投资董事长格斯的苏欣说，现在已经没有人否认房地产泡沫的不对，教主否认，我们只有这个人是否认
[13:59.64]的
[14:00.20]你看看全世界的情况，如果按国家来说，它的城市化率不大到一定程度，或者城市居民可居住的住房按套数计算的话，不超过 1: 1 的时候都没有出现过泡沫
[14:12.92]全世界都如此，局部地区是局部地区，这个条件超了，那它也会出现
[14:19.51]比如说当地的户籍人口，按套数计算的话，它的房子拥有的总量已经超过了它的 1: 1 或者1，这时候才够，才有可能这个中国现在是不够用的
[14:30.15]而中国这个城市化率要按照我们最近的就是韩国，嗯，然后日本是吧
[14:35.71]按他们的城市化率水平来看你就可以知道了
[14:38.39]早着呢，他韩国 4000 多万人口，一个大首尔就住了一半以上， 2000 多万人口在大首尔，那他都集中在这儿了，那别的地方就房子就可能说我超过一米一了，或者超过一米一，但这个
[14:53.68]地区
[14:54.44]对，那你完了
[14:55.32]他是这样子，他有的东西觉得有用的他就拿过来给我用，像房价收入比他就不看，他就看这个人口红利看成城市化，但是他就没有看到像这种城市主要的大城市其实一半以上都不是本地人在买
[15:10.90]嗯，基本上是投资性质的人在这儿买
[15:13.34]不是本地人买的都贵的，他愿意买多少
[15:16.41]买
[15:16.49]所
[15:16.85]对，所以有泡沫吗
[15:18.53]所以也不叫泡沫
[15:19.69]所以
[15:19.97]有泡沫
[15:20.53]你承认他这个人，你怎么说没泡沫
[15:23.13]没有泡沫，因为他按他那个房产价收入比说他觉得很便宜，比如说那些山西的没办法，对吧
[15:32.11]他在北京买一套这个几千万的房子觉得便宜，对吧
[15:37.15]他和当地的房价收入米是没有关系的不是，所以用房价收入米通常是个
[15:41.39]错误
[15:41.63]教主你不要这样，这不能叫老百姓
[15:44.27]他
[15:44.47]我这问题背后隐含着是什么呢
[15:47.59]就是
[15:48.43]今年老隐含了买药做出来
[15:50.55]买房子还靠谱不
[15:52.99]靠谱
[15:53.55]能不能买房子
[15:54.47]十几年都买房子，今年怎么不靠谱了
[15:57.79]为什么今年就不靠谱
[15:59.43]我给你举个最简单的例子
[16:01.06]我
[16:01.74]我也要针锋相对
[16:02.70]你先说
[16:03.38]我我，我觉得不能
[16:04.98]对， 12 月份
[16:05.94]不，我先说，要不然我就没机会说了，要不然我就没机会说
[16:10.38]我认为现在已经是转折的年份了，就绝对不能闭着眼睛盲目的去买房子了，以前长得太高的地方怎么配套设施又不好的，坚决不能买
[16:21.05]现在就是配套设施好的
[16:23.53]现在就是要找结构性的机会，部分地区，然后他铁路也过去，高铁也过去了，然后又是这一个价格洼地，你说不定还有投资机会，你要像他说的没有泡沫，闭着眼睛买害死人
[16:37.93]我跟你说一个最简单的例子，我没有
[16:39.77]说过闭着眼睛买啊，这个
[16:43.39]历史上有史以来最记载最完善的就是这个阿姆斯特丹，他那个运河两岸的那个房价 350 年的记载，这个房价 350 年下来平均每年的房价这个增长速度是0.2%，它短期是有波动，长期来看一定是恢复均衡
[17:03.97]我们还没到那时候，一定是恢复均衡，一定是到城市化率水平差不多的时候开始均衡
[17:10.17]我
[17:10.45]认为现在
[17:11.49]成长率达到了 1 : 一点一以后全世界基本上都是如此，各个国家
[17:16.85]这个他又在误导我们，现在
[17:19.13]不超过这个时候，还早着呢
[17:20.53]是我们现在城市化是指那些不怎么具有消费能力的，比如说他农民要竞争买房子了，人家他上楼了
[17:28.33]你搞错了，他买房子现在这些人
[17:31.33]被认为是不具备消费能力的人，恰恰是消费能力很强的人
[17:35.33]为什么
[17:35.97]是因为政府在补偿费用中大大提高了补偿费用足可以让他买一套、两套、 3 套、 4 套、 5 套
[17:42.30]比如说北京亦庄的拆迁， 58 天里头拆了 28 个村，平均，但是每一户或者每一人均大概都在百万人员
[17:50.69]但是你完全是你，那村长，那村落
[17:57.17]清恰恰不是开发商的，就是
[17:59.57]一人一万，一人一万，开发商
[18:02.05]给的一般都比较高，他那乐清是做电厂的，所以他给的低，他按工业用例算的基本
[18:09.16]所以我跟你说基本
[18:10.56]所以在农村里头大量的是因为其他的建设用地造成的低成本对老百姓利益的侵犯，巨大侵犯
[18:21.02]对
[18:21.38]而且这个侵犯的特别
[18:23.46]多
[18:23.90]对，但是和华山城没关系，你别把这帽子扣在发展上传，我
[18:28.32]什么时候扣你
[18:29.40]扣在你
[18:29.96]不去年 12 月份，你们俩
[18:31.44]现在的这个状况，我认为就让我了解了中国的房地产发展的形势
[18:37.60]开始广告，没没没，还没开始说挣钱呢
[18:41.72]枪三人行，广告之后见
[18:50.01]嗨，我问的问题很简单，就是说，二，今年要不要买
[18:54.05]房子
[18:54.57]当然得买了
[18:55.97]不
[18:56.33]去年不能随便买
[18:58.69]我们去年 12 月份卖了2亿 2 千万平方米的房子
[19:02.88]所以去年 12 月份、历年
[19:04.44]12 月份都只有五六千万
[19:06.84]嗯，涨了 3- 4 倍，占了全年 10 亿多平方米的 1/ 5 还多
[19:13.08]不能，今年 1 月份到目前为止大概是历史上三年以来最高的，而且是高到了两倍到三倍
[19:21.52]所以
[19:21.92]我说现在是为什么长时间
[19:24.00]就是因为现在有人替你摁着
[19:27.32]嗯，摁着房价的时候你不买，你非等撒手没人摁的时候你再去
[19:32.04]买
[19:32.48]你觉得今年房子会崩盘吗
[19:34.68]嗯，不会崩盘，但是房地产的黄金时间一定已经过去了
[19:40.00]去年 12 月份是疯狂时间，包括今年 1 月份
[19:42.84]他为什么疯狂
[19:43.53]因为政府在事实上是在刺激房价
[19:47.09]我跟你说，我为什么说
[19:48.69]那你也就是说中国的宏安调控政策不是为了调控房价往下走，而是为了调控房价往上走
[19:54.73]是的
[19:55.59]他在真实的
[19:58.51]一直在往上走，他同比一直是在下降
[20:01.67]不，我跟你说 3 月份最高峰12.8，到年底只剩 6.4 了，但是你下乡一半
[20:07.81]你看他 11 月份的做他的数据，你看他 11 月份的
[20:11.17]环比我的数据
[20:12.13]我没数据，我从来都用的是统计局的数据
[20:15.09]如果我咋能会产生数据呢
[20:17.69]陈总这么多年来编造了很多数据
[20:19.49]哈哈哈，我从来不知道，哈哈
[20:22.48]不，不要，不要听他的，现在这个市场已经疯了
[20:25.68]为什么
[20:26.20]你
[20:26.48]为什么要说老百姓买房子是疯了
[20:29.24]我只能认为老百姓拼命买房子是我有需求，我的需求只是被你摁的时候没有办法
[20:35.16]不，他当你不摁的时候我就要爆发出来了
[20:38.40]他在刺激的情况下做出了应急反应就去买房
[20:43.96]我们这里打个最简单的比方，你比如说你平时不会急着去买房对不对
[20:48.52]你孩子还小，你不会想着现在去买房，但是知道噢，未来可能全年没有
[20:54.19]孩子小的买房子了
[20:55.67]去年北京这些城市什么
[20:57.31]很多城市已经有限购令了，都是在符合限购令的条件下买的房子
[21:02.05]但是就是因为房产税还没出台，所以我说是刺激政策吗
[21:05.93]你看我们兔子在这儿真是要急
[21:08.57]死
[21:08.93]对，就说这个房地产，今年是会兔子尾巴长不了，还是不见兔子
[21:15.13]有鸿沟大展
[21:17.09]哈哈哈，他越长
[21:20.28]这个房地产是个猪尾巴，也不像牛尾巴那么长，也不像兔子尾巴那么短，他就是一个不中不长不短的租尾巴在那老晃
[21:32.36]你知道
[21:32.84]吗
[21:33.00]今年还是要买房，但是买房要慎重，对，不能说，哈哈哈
[21:38.04]房要挑点地，挑
[21:40.07]地方，注意哪个地方
[21:41.59]接着为您播出民生银行信用卡地球宣言